不動産投資コラム～税制改正による節税対策の変化～

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不動産投資コラム～税制改正による節税対策の変化～

不動産投資コラム～税制改正による節税対策の変化～

2020/11/06公開

加速度償却で注目を浴びた海外築古物件が、法改正により「損益通算」不可能に！？

不動産投資の節税と海外不動産の関係

所有する不動産を貸出した場合に、不動産所得で生じた赤字を給与所得などの他の所得と損益通算し、課税対象額を少なくする節税対策が富裕層を中心に行われていました。※損益通算をする際に一定の条件があります。

この節税スキームでは、不動産取得費の内、建物価格の占める割合が大きい海外不動産。中でも数年で償却できる「築古海外不動産」が注目されてきました。

・加速度償却

加速度償却とは、通常より短期間で資産の減価償却を行う方法です。日本では、木造居住用住宅の場合、法定耐用年数は２２年と定められ、新築物件の賃貸はその年数で建物価格を償却します。

一方、２２年超えの築古物件につきましては、建物の減価償却を４年で行えます。4年という短期間で償却された減価償却費は賃料収入を超える経費となり、損益通算の対象となりました。

・本体価格の建物比率

海外でも特にアメリカやハワイの中古物件は、日本と比べて土地が安く、建物の価値が高くなりやすい特徴があります。比率については、７～８割が建物価格のケースが多いようです。一方、日本の都心などは、土地の価値が高く、建物評価は築年数に応じて下がり幅が大きくなっています。上記のポイントから、築２２年を超え建物評価の高い「アメリカの築古物件」が節税対策として注目されてきました。

令和２年の税制改正による変化

令和２年４月１日付けで施行された改正税法により、「令和３年以降の各年から生じる海外中古不動産の償却費の損益通算が出来なくなります」。

※租税特別措置法「第４１条の４の３」による。

まとめ

不動産所得を使った節税対策は、所得の高い方はよく利用しているかとおもいますが、不動産投資家は更なる節税対策の為に、海外不動産を利用していました。

節税対策で注目された海外不動産ですが、今後は日本でも地方の土地評価が低い物件にシフトしていくかもしれません。

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